南京土地出让新规：采取“限价”模式--限地价控地王

昨天上午，南京国土局公布《关于土地出让模式调整的解释》，月宣告该市土地拍卖会将采行缩地价、竞配建保障房面积或资金的方式，在发布转让起始价的同时发布竞争的最低禁售应以掌控在起始价的45%左右，远超过禁售后仍有竞买者的，改回竞争配建保障房面积或保障房建设资金。此外，该市新政拒绝全市范围内转让的住宅地块，90平方米以下套型不少于50%。早报记者从该局当天挂起的5幅地块转让公告中看见，所有地块皆已标示最低禁售，这也意味著今年南京土地拍卖会将有调高封顶之说道，地王现象或将早已复出。

月缩地价控地王据理解，今年该市土地新政主要分成两点，其中一条主要为容许高价地，完备土地供应结构；另外一条主要为减少刚刚须要房源供应，具体90平米以下住房比例。其中，针对全市范围内的商品住房用地，应以采行缩地价、竞配建保障房或缩地价、竞保障房资金的方式转让，即在发布转让起始价的同时发布竞争的最低禁售，最低禁售应以掌控在起始价的45%左右。

在超过最低禁售时仍有竞争的，则暂停竞争地价，改回竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。该市新政中认为，保障房资金归属于地价组成部分，划入同级财政统一用于管理。竞得人在竞得土地后，在缴清全部土地成交价款之前必需交清保障房建设资金，或者在一期工程完工时将配建的保障房交付给政府，否则视同债权人处置。

此外，该市范围内的商品住房用地，在转让时应以均需具体90平方米以下房屋建筑面积比例，全市90平方米以下商品住房占到全部商品住房比例不得大于50%，并载入土地出让合约，明确比例由规划部门在规划设计要点中具体。对于一些特定区域、特定项目，可用具体情况来确认套型比例拒绝，并按规定报经政府批准后。昨上海证券交易所5幅地块皆已标明最低禁售昨天（21日）凌晨，时隔前两天屡屡18幅土地出让实公告揭晓后，该市国土局又月挂起了来自仙林、城北、江宁的5幅住宅用地转让公告。

值得注意的是，在5幅地块的禁售栏上，该局明确规定了转让土地的最低价格。这也意味著，从这几幅地块起，南京地价竞拍将有封顶之说道。从该局首批挂起的禁售转让公告来看，此次挂起的5幅地最低转让均价都比周边地王或高价地低出不少。

其中坐落于仙林湖西侧的G07地块，总转让面积为147520.7平米，起拍总价为24亿元，最低禁售为35.2亿元，溢价率最低为32%；按照仅次于容积率2.5计算出来，G07地块未来楼面价将介于6507元/平米至9544元/平米之间，近高于去年11月拍得的周边地王14212元/平米的楼面价。与此同时，另外3幅来自江宁各区域的地块，其转让有限后的最低楼面价也皆并未多达现任江宁地王。业内人士指出，2014年南京土地市场或将复出地王现象。除了缩地价、掌控面积段之外，在公告栏中该局也做出解释：上述地块竞价超过最低禁售时仍有竞争的，暂停竞争地价，改回竞争保障房建设资金，出资最高者为竞得人；调高为该地块原调高幅度及其整数倍。

回应，南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远则指出，面临更加低的开发成本、土地成本，缩地价缩没法房价。有开发商回应，涉及政策解释政府在调结构上治本的意味非常显著，但仅从土地市场看房价还是变得较为局限，未来房价是上涨是跌到仍遗变数。

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